Den Haag, 1 maart 1999

Doorkiesnummer: 070-3353514
Dossiernummer: 3.4.7.

Dames en heren,

Wetsvoorstel 26 089, Vaststelling van titel 7.4. (Huur) van het Burgerlijk Wetboek

Mede naar aanleiding van uw verzoek om commentaar in de Staatscourant van 7 september jl., is wetsvoorstel 26 089 onderwerp van bespreking geweest in de adviescommissie Huurrecht van de Algemene Raad en in de Algemene Raad zelf. De adviescommissie heeft bijgaand advies uitgebracht, waarmee de Algemene Raad zich geheel kan verenigen.

Het zou de voorkeur van de Algemene Raad hebben gehad indien het volledige bedrijfsruimterecht in het wetsvoorstel zou zijn opgenomen. Alleen dan zou verzekerd zijn dat de aansluiting van de algemene bepalingen op de bijzondere delen optimaal is en dat de bijzondere delen niet meer verschillen vertonen dan werkelijk nodig is.

Ook vindt de Algemene Raad dat in het Burgerlijk Wetboek slechts een paar algemene uitgangspunten van huurprijzenrecht moeten worden opgenomen en dat de rest van de materie zoveel als mogelijk is in de uitvoeringswet moet worden geregeld.

Verder voorziet de Algemene Raad dat het begrip 'gebrek', als sleutelbegrip voor de verantwoordelijkheden van de verhuurder, in de praktijk problemen zal opleveren. In deze definitie ontbreekt een voorziening voor het geval dat geen aanspraken jegens de verhuurder geldend kunnen worden gemaakt, vanwege crediteursverzuim aan de kant van de huurder.

Tenslotte vindt de Algemene Raad dat de huurder in beginsel niet gerechtigd moet zijn tot onderverhuur. Aannemelijk is dat bij ruimere mogelijkheden tot onderverhuur van kamers de (financiële) impuls om door te stromen wordt beperkt.

Voor het overige verwijs ik u naar bijgevoegd advies.

Met vriendelijke groet,

Florine Bouritius,
Advisering wetgeving

Algemeen

Het zou de voorkeur van de commissie hebben gehad indien het volledige bedrijfsruimterecht in dit wetsvoorstel was opgenomen. Alleen dan zou zijn verzekerd dat de aansluiting van de algemene bepalingen op de bijzondere delen optimaal is en ook de bijzondere delen onderling niet meer verschillen vertonen dan werkelijk nodig is.

Zo zouden dan ook de beëindigingsgronden zoveel mogelijk geüniformeerd kunnen worden.

De commissie acht de voorgenomen opneming van een substantieel deel van het huurprijzenrecht woonruimte in het BW en de spreiding van de rest over een uitvoeringswet en uitvoeringsbesluiten niet gelukkig. Enerzijds is de materie te zeer aan wijziging onderhevig om in het BW, dat toch een zekere constantheid veronderstelt, te worden opgenomen; anderzijds is zij te belangrijk om voor haar uitkomsten grotendeels aan de besluitgever te worden overgelaten. De commissie meent daarom dat in het BW slechts een paar algemene uitgangspunten van huurprijzenrecht moeten worden opgenomen en de rest van de materie zoveel als mogelijk in de uitvoeringswet.

De commissie onderschrijft dat het huurrecht meer wordt ingebed in het algemene vermogensrecht dan thans het geval is. Enerzijds zou dat ook aanleiding moeten zijn om daar waar bepaalde rechtsfiguren uitsluitend een uitwerking zijn van meer algemene regels deze rechtsfiguren als afzonderlijke regeling te laten vervallen. Zo is art. 218 lid 1 op zich overbodig en zou art. 274 lid 1 onder a kunnen vervallen omdat de regeling van de ontbinding wegens toerekenbare tekortkoming daar in voldoende mate in voorziet.

Anderzijds zou het voorstel alleen van de algemene regels moeten afwijken als dat werkelijk nodig is. Zo zou de voor vermindering van de huurprijs toegevoegde extra eis van verplichte rechterlijke tussenkomst (art. 207) geschrapt kunnen worden.

Algemene bepalingen

De commissie voorziet dat het begrip "gebrek" als sleutelbegrip voor de verantwoordelijkheden van de verhuurder in de praktijk problemen zal gaan opleveren. Ten eerste richt het begrip zich te veel op de materiële aspecten van het gehuurde en zijn de aanspraken van de huurder op afwezigheid van immateriële gebruiksbelemmeringen daar alleen geforceerd onder te brengen. Ten tweede is in de gebrekenregeling eigenlijk niet terug te vinden dat de verhuurder niet alleen gebreken moet opheffen maar ze ook moet voorkomen. Naar het oordeel van de commissie verdient het aanbeveling om de aanspraak op "genot" in ere te herstellen, juist vanwege de genoemde immateriële aspecten en de in het genot verdisconteerde aanspraak op een behoorlijke onderhoudstoestand. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door in art. 203 ook op te nemen dat de verhuurder verplicht is de huurder het hem toekomende genot te verschaffen. Dan zou de betekenis van het begrip gebrek beperkt kunnen blijven tot materiële gebreken.

Overigens is de in de definitie van gebrek voorkomende aanduiding "of een andere omstandigheid waardoor ........" niet zonder meer te lezen dat in plaats van een gebrek ook sprake kan zijn van crediteursverzuim waardoor, ondanks het ontbreken van genot, geen aanspraken jegens de verhuurder geldend kunnen worden gemaakt.

In sommige gevallen mag de huurder, bij tekortschieten van de verhuurder, zelf in de zaak voorzien, in andere gevallen is daarvoor de tussenkomst van de rechter nodig. De commissie meent dat de keuzes voor het een of het ander niet altijd even evenwichtig zijn. Waarom mag de huurder onder omstandigheden het verhelpen wel zelf verrichten en de kosten daarvan met de huur verrekenen (art. 206 lid 3), maar heeft hij de rechter nodig om vermindering van de huurprijs te kunnen krijgen (art. 207 lid 1)? Waarom is voor een ontbinding in het algemeen wel tussenkomst van de rechter nodig (art. 231) maar niet in het geval van art. 210 lid 1?

Evenzo acht de commissie het als dwingendrechtelijk bestempelen van sommige voorschriften, naar gelang de omstandigheden en het huurobject, niet alleen onoverzichtelijk maar hier en daar ook onevenwichtig. In ieder geval zou de commissie art. 209 hoogstens voor woonruimte dwingend laten zijn.

De commissie wijst erop dat in de tekst van art. 207 niet is te lezen dat de vermindering van de huurprijs, zoals de toelichting stelt, alleen gevorderd kan worden ingeval er sprake is van een naar de omstandigheden substantiële vermindering van het huurgenot.

Indien het gehuurde door overmacht is tenietgegaan (bijv. door brand) en van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde herstelt (art. 206 lid 1), is de verhuurder toch schadeplichtig ingevolge art. 210 lid 2. De toelichting vermeldt niet waarom dat zo is; voorshands lijkt het de commissie niet redelijk.

Het voor de dwingendrechtelijke bevoegdheid van de huurder om veranderingen aan te brengen in art. 215 lid 1 opgenomen criterium acht de commissie niet juist. Het enkele feit dat de veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd wil nog niet zeggen dat de verhuurder dan ook gehouden kan worden geacht hen te dulden. Schotelantennes en bouwsels op erven kunnen zeer wel een gerechtvaardigd bezwaar van de verhuurder ontmoeten.

Het criterium van art. 215 lid 3 acht de commissie onevenwichtig. Volstaan zou kunnen worden, zoals ook in HR 9 januari 1998, NJ 1998, 363, met een rechterlijke beoordeling van de vraag of de weigering resp. het verbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

In art. 216 lid 2 wordt gesproken van "geoorloofde" veranderingen en toevoegingen. Behalve de veranderingen en toevoegingen die door de verhuurder resp. de kantonrechter zijn toegestaan op de voet van art. 215 zouden daar ook de door de wetgever aanvaardbaar geachte veranderingen en toevoegingen, als omschreven in art. 215 lid 1, onder kunnen worden begrepen. In dat laatste geval zou er wat betreft de wegbreekplicht een tegenstrijdigheid ontstaan tussen beide bepalingen. Naar het oordeel van de commissie zou derhalve het begrip geoorloofd in voormelde zin moeten worden beperkt. In dit verband merkt de commissie op dat veel van hetgeen inmiddels rond de oplevering van het gehuurde gangbaar is geworden (tijdige inspectie, opleveringsrapport, gelegenheid tot herstel) niet in de wet is opgenomen. In het bijzonder zou gedacht kunnen worden aan een wettelijke regeling voor de in de praktijk veel voorkomende figuur van de overdracht van het wegbreekrecht.

Wat betreft de renovatie (art. 220) is de commissie niet duidelijk geworden in hoeverre de in lid 2/3 gegeven regeling heeft te gelden als een specialis ten opzichte van weigeren van een redelijk aanbod als grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. Het vierde lid noemt alleen het dringende eigen gebruik, maar zegt niets over het redelijk aanbod. In dit verband wijst de commissie erop dat de toelichting ervan uit lijkt te gaan dat wanneer de rechter, op grond van de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder, besluit tot gedoogplicht van de huurder, die huurder daarmee ook gebonden is aan een aan het renovatievoorstel gekoppelde verhoging van de huurprijs. In de tekst van art. 220 is dat niet te lezen. Voor woonruimte zou art. 255 wel een basis bieden voor bedoelde binding, maar een dergelijke regeling ontbreekt tot dusver voor de huur van bedrijfsruimte. Indien deze constatering ertoe zou leiden dat het wetsvoorstel zou worden aangepast, zou de commissie er de voorkeur aan geven dat de eventuele binding van de huurder aan het voorstel rechtstreeks wordt geconstrueerd zoals in art. 261 en niet via een beëindigingsgrond.

Tenslotte heeft de commissie haar twijfels omtrent het in art. 220 lid 3 genoemde aantal en percentage. Een voordeel is dat daarmee houvast wordt gegeven, een nadeel dat zij als te absolute norm kan gaan fungeren. Dat zou (ook) kunnen leiden tot een oneigenlijke "procentenstrijd" tussen de huurders.

De commissie is het niet eens met het voorgestelde art. 221 inzake de bevoegdheid tot onderverhuur en bestrijdt ook de juistheid van de daarvoor gegeven toelichting. De huurder dient in beginsel niet gerechtigd te zijn tot onderverhuur. Evenmin dient de uitzondering op de voorgestelde hoofdregel aan een zo onduidelijk criterium te worden gekoppeld. Voor woonruimte dient dit naar het oordeel van de commissie niet anders te zijn. Tegenover het belang dat meer kamers worden aangeboden kan het belang van de doorstroming worden gesteld. Aannemelijk is dat bij ruimere mogelijkheden tot onderverhuur van kamers de (financiële) impuls om door te stromen wordt beperkt.

In de toelichting op art. 226 wordt gesteld dat een koopoptie bij eigendomsoverdracht op de verkrijger overgaat. Voor wat de lease betreft is de commissie het daarmee eens, voor de huurovereenkomst lopen de omstandigheden te zeer uiteen om een dergelijke algemene regel te aanvaarden. Derhalve zou voor de huurovereenkomst doorslaggevend moeten zijn of de koopoptie in concreto onder de omschrijving van art. 226 lid 3 valt en in het bijzonder of de optie van invloed is geweest op de omvang van de door de huurder te betalen tegenprestatie.

Met betrekking tot het in art. 230 bepaalde wijst de commissie erop dat nogal eens voorkomt dat een huurder, na ontbinding van de overeenkomst wegens wanbetaling, in het gehuurde wordt gelaten. Dan fungeert het ontbindingsvonnis gedurende zekere tijd als stok achter de deur om te zorgen dat de huurder zich in het vervolg wel aan zijn financiële verplichtingen houdt. Een dergelijke aanpak zou door de voorgestelde tekst van art. 230 kunnen worden doorkruist. Dat zou voorkomen kunnen worden door aan het begin van de bepaling niet te spreken van huurovereenkomst maar van huurtijd of huurperiode.

De commissie